Процесс покупки недвижимости в Италии

Безопасная покупка в развитой стране.

Покупка недвижимости за рубежом – очень серьезный шаг. Нужно принять во внимание многие аспекты, начиная от стабильности страны и заканчивая качеством инвестиции и репутацией девелопера. Кроме того, большую роль играет надежность юридической системы, в рамках которой осуществляется покупка. Независимо от того, совершает ли покупатель приобретение для вложения средств или для личного пользования, хорошая покупка обязательно подразумевает безопасный процесс приобретения с полной и понятной картиной прав собственника. В этом отношении, мы гордимся не только сотрудничеством с самыми надежными девелоперами Калабрии, но и тем, что работаем в стране с замечательными юридическими традициями, где законы соответствуют европейским стандартам, а независимость судебной власти от других государственных органов является примером для всего развитого мира.

Предложение о покупке и предварительное соглашение купли-продажи

Процесс покупки начинается с предложения о покупке, которое подписывается обеими сторонами и содержит информацию о собственности, договорную цену и порядок и условия оплаты. Цель предложения о покупке – снять собственность с рынка, как правило, на 30 дней. Сумма в размере 3 000 евро уплачивается покупателем одновременно с подписанием данного соглашения, что обязывает девелопера не проводить переговоры о продаже этой собственности с другим потенциальным клиентом в течение выше указанного периода. После этого в течение 30 дней стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, что является главным этапом всей процедуры (при невыполнении данного условия выше упомянутая сумма в 3 000 евро не возвращается). Существует вполне определенная причина, по которой почти каждая покупка в Италии происходит с заключением предварительного договора купли- продажи и акта купли-продажи: несмотря на название (предварительный), данный договор является самым юридически обязывающим и регламентируется Гражданским Кодексом Италии. В соответствии со статьей 2932 ГК предварительный договор купли-продажи исполняется по решению суда, если одна из сторон не выполняет своих обязательств.

Содержание предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи недостроенной недвижимости полностью регламентируется недавно принятым законом (законодательное постановление 122/2005 Италии), основная цель которого состоит в защите статуса и капиталовложения покупателя. Каждый предварительный договор должен содержать:

·        подробную кадастровую информацию о земельном участке;

·        информацию о собственности на земельный участок и соответствующих документах, подтверждающих право собственности;

·        правовой статус земли (должна быть указана подробная информация о кредитах и других юридических обременениях при их наличии);

·        информацию о полученных разрешениях (разрешение на разделение земельного участка при необходимости, разрешение на строительство);

·        продолжительность строительных работ и точное время завершения, передачи и приемки объекта.

В соответствии с данным порядком и, в частности, с его последним пунктом, хотя предварительное получение разрешения на строительство не является обязательным, любой предварительный договор купли-продажи может быть подписан на законных основаниях, если девелопер по крайней мере подал заявку на получение разрешения на строительство (в этом случае регистрационный номер заявления должен быть указан в договоре). Кроме того, и в зависимости от характеристик будущей недвижимости предварительный договор купли-продажи должен также содержать полное описание собственности. Таким образом, каждый договор должен содержать следующие приложения:

·        план всего объекта;

·        план отдельной единицы недвижимости;

·        детальная строительная спецификация, которой девелопер должен строго придерживаться при проведении строительных работ.

Внесение депозита и предоставление гарантии

Одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи покупатель должен внести депозит, так называемый залог, как правило, в размере 40 - 50%. Очевидно, что данная сумма будет вычтена из полной цены, но в случае если покупатель решает не завершать сделку, она будет на законных основаниях удержана девелопером в качестве компенсации. Существенную защиту прав покупателя представляет собой банковская (страховая) гарантия на строительные работы. Действительная гарантия должна отвечать следующим критериям:

·        являться обязательной и включаться в продажную цену: предварительный договор купли - продажи, заключенный без данной гарантии, является не действительным и, кроме того, девелопер не имеет право взимать за нее дополнительный сбор;

·        она должна быть выдана банком или страховой компанией, имеющими соответствующую лицензию, выданную Министерством экономики и зарегистрированными в специальном реестре Банка Италии;

·        она должна покрывать все суммы, уплачиваемые покупателем девелоперу до момента подписания акта купли - продажи;

·        сумма страховки выплачивается в случае банкротства или финансового кризиса девелопера;

·        она должна содержать положение, в котором указано, что в случае банкротства девелопера, страховая компания обязана выплатить причитающиеся суммы непосредственно покупателю в течение 30 дней без необходимости предварительного судебного иска против девелопера для получения данных сумм (процесс по такому иску может длиться годами). Если гарантия, предоставленная девелопером, не удовлетворяет изложенным выше требованиям и условиям, предварительный договор купли- продажи считается недействительным.

Завершение сделки и акт купли-продажи

Важно уяснить, что предварительный договор купли- продажи не преследует цели передачи прав собственности ( которая еще не существует ), а заключатся для установления взаимных обязательств между покупателем и девелопером (продавцом). Передача прав собственности происходит при подписании акта купли-продажи. Акт купли-продажи ("нотариальный акт") – это соглашение, по которому собственность после завершения строительства переходит к покупателю. Он должен быть составлено нотариусом, государственным чиновником, действующим от имени государства в интересах обеих сторон. После подписания акт купли-продажи передается обеим сторонам и регистрируется в Регистрационном бюро реестров недвижимости (“Conser vatoria dei Registri Immobiliari”), а одна из копий остается на хранении в архиве нотариуса. Акт купли-продажи является подтверждением права собственности. В соответствии с итальянским законодательством только лица, хорошо владеющие итальянским языком, имеют право лично подписывать акты купли-продажи, потому что стороны обязаны полностью понимать юридические последствия подписания договора. Следовательно, иностранные покупатели, не владеющие итальянским языком, имеют две возможности:

·        назначить переводчика, который в присутствии нотариуса переведет содержание договора и волеизъявления сторон; в этом случае покупатели имеют право подписать акт купли - продажи;

·        назначить законного представителя (предпочтительно юриста) для подписания акта купли - продажи от их имени; в этом случае присутствие покупателя у нотариуса не обязательно.

Налоги и расходы, связанные с покупкой

Все налоги на покупку взимаются нотариусом от имени государства при подписании акта купли-продажи. При завершении сделки уплачиваются следующие налоги:

1.      НДС (I.V.A.): в размере 10% от продажной цены. Если покупатель намерен переехать в Италию на постоянное место жительства, и данная недвижимость является первой собственностью, которой он владеет в данной стране, ставка НДС составляет 4%. В этом случае покупатель должен стать резидентом в течение 18 месяцев;

2.      налог на регистрацию (Imposta di Registro): 168 евро вне зависимости от стоимости недвижимости;

3.      ипотечный сбор (Impos ta Ipotecar ia): см. выше. Данный сбор взимается вне зависимости от того, была ли собственность приобретена в кредит или нет;

4.      кадастровый сбор (Impos ta Catas tale): см. выше. Кроме того, нужно принять во внимание гонорар нотариуса. Размер гонорара нотариуса устанавливается Национальным нотариальным советом в зависимости от стоимости недвижимости. Он может составлять около 2% от продажной цены.

Другая информация

Codice fiscale. “Сodice fscale” (идентификационный код налогоплательщика) требуется для заключения сделки, для получения кредита, для открытия банковского счета, для регистрации по месту жительства в Италии. Его можно получить в местном Налоговом управлении (“Agenzia delle Entrate”) или в итальянском консульстве за рубежом.

Банк. Рекомендуется открыть банковский счет в Италии. Он пригодится для уплаты коммунальных платежей, а также платежей в присутствии нотариуса при подписании окончательного договора.

Подоходный налог. Лицо, не проживающее постоянно в Италии, тем не менее, должно предоставлять ежегодную декларацию о доходах от деятельности в Италии для целей налогообложения (на пример, от сдачи в наем собственности, находящейся в Италии). Некоторые суммы вычитаются из налогооблагаемой базы – расходы на ремонт, управленческие расходы, местные налоги, и т. д.. Этот доход должен также декларироваться покупателем в стране постоянного проживания.

I.C. I.: местный налог, уплачиваемый всеми собственниками недвижимого имущества или земли в Италии, не проживающими постоянно в Италии, если данный объект не является первой собственностью. Сумма налога рассчитывается на основании официальной стоимости собственности ("rendita catas tale") установленной для всех объектов недвижимости в Италии. Официальная ставка составляет примерно 0,4% - 0,7% от официальной стоимости недвижимости. Фактическая же ставка устанавливается местными властями в зависимости от размеров, местоположения, класса и категории недвижимости. ICI уплачивается двумя платежами: в июне и в декабре.

Налог на прирост капитала. Не взимается, если собственник продает недвижимость через пять лет после приобретения. В случае продажи менее чем через пять лет, взимается налог, ставка которого зависит от числа лет владения имуществом. Налог на имущество. В Италии нет налога на имущество.

Вход для пользователей